Si construyes casas, haces ampliaciones o remodelas por tu cuenta como persona física, el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) te deja pagar ISR de 1% a 2.5% sobre lo que cobras. Pero en construcción el IVA tiene sus trampas. Esta guía explica cómo facturan los constructores en RESICO y cuándo cobran IVA.
Cómo facturan los constructores en RESICO
En una obra casi nunca cobras todo al final. Cobras un anticipo y luego estimaciones según el avance. Cada pago necesita su factura (CFDI 4.0), o una factura PPD por el total con un complemento de pago por cada estimación.
IVA para constructores en RESICO: vivienda, remodelación y locales
La Ley del IVA exenta la venta de casa habitación. Su Reglamento (artículo 29) extiende esa exención a los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación y su ampliación, siempre que tú pongas la mano de obra y los materiales.
| Tipo de obra | IVA |
|---|---|
| Construcción de casa con mano de obra y materiales | Exento |
| Ampliación de casa con mano de obra y materiales | Exento |
| Solo mano de obra (el cliente compra el material) | 16% |
| Remodelación, acabados o trabajos parciales | 16% |
| Local comercial, oficina o bodega | 16% |
El SAT ha sostenido que los trabajos parciales, como solo la instalación eléctrica, la impermeabilización o los acabados, no entran en la exención. Si tu obra mezcla partes exentas y gravadas, sepáralas en conceptos distintos.
Tu factura también lleva régimen fiscal 626, los datos del cliente tal como vienen en su constancia y la forma de pago real.
Retenciones a constructores en RESICO que trabajan para empresas
Cuando le facturas a una persona moral (una desarrolladora, una empresa que remodela sus oficinas), te retiene 1.25% de ISR. La retención de IVA de 6% por poner personal a disposición de otros se eliminó de la ley en 2021, y la construcción es actividad empresarial, así que no te retienen IVA.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Remodelación de oficinas | $100,000.00 |
| IVA 16% | $16,000.00 |
| ISR retenido 1.25% | −$1,250.00 |
| Lo que recibes | $114,750.00 |
Si tienes trabajadores en la obra, debes darlos de alta en el IMSS y cumplir con el registro de obra que pide el Seguro Social para la construcción.
Yo Te Lo Facturo aplica la retención de 1.25% sola cuando el cliente es persona moral, y suma lo exento y lo gravado en tu cálculo del mes.
Impuestos de los constructores en RESICO: ISR e IVA
Declaras cada mes, a más tardar el día 17, sobre lo que efectivamente cobraste sin IVA, sumando lo exento y lo gravado. Para el ISR no restas materiales ni nómina: a cambio, la tasa es muy baja.
Cuánto ISR pagan los constructores en RESICO
| Ingresos del mes | Tasa de ISR |
|---|---|
| Hasta $25,000 | 1.00% |
| Hasta $50,000 | 1.10% |
| Hasta $83,333.33 | 1.50% |
| Hasta $208,333.33 | 2.00% |
| Hasta $5,000,000 (desde 2027) | 2.50% |
Ejemplo: en el mes cobraste $150,000 de una estimación de vivienda y $38,000 de una remodelación. Son $188,000, así que pagas 2%, es decir $3,760.
Ojo con el límite: en construcción los montos son altos. Si tus ingresos cobrados pasan de 5 millones de pesos (3.5 millones en 2026) en el año, sales de RESICO a partir del mes siguiente.
El IVA es lo más delicado. El IVA de los materiales que usas en obra exenta no se recupera. El IVA de los materiales de obra gravada sí lo restas del IVA que cobraste. Si compras para los dos tipos de obra, solo puedes restar la parte que corresponde a lo gravado. Por eso conviene separar tus compras por obra.
Las facturas de cemento, varilla, block y tubería se juntan rápido. Con Yo Te Lo Facturo mandas los tickets por WhatsApp y se facturan a tu nombre. Además, la descarga masiva del SAT trae cada noche las facturas de tus proveedores.
Preguntas frecuentes de los constructores en RESICO
¿Los constructores en RESICO cobran IVA en una casa?
Depende. Si construyes o amplías la casa y pones mano de obra y materiales, está exento. Si solo pones mano de obra, o haces una remodelación o un trabajo parcial, cobras 16%.
¿Cuánto retienen las empresas a los constructores en RESICO?
1.25% de ISR sobre el subtotal. La antigua retención de 6% de IVA por subcontratación de personal se eliminó en 2021. Haz la cuenta con la calculadora de retenciones RESICO.
¿Los constructores en RESICO pueden deducir los materiales?
No para el ISR: en RESICO no hay deducciones. Si tus materiales y nómina son muy altos, compara con actividad empresarial en ¿Me conviene RESICO?.
¿Cómo facturan una estimación los constructores en RESICO?
Con una factura por cada estimación cobrada, o con una factura PPD por el total y un complemento de pago por cada abono. El ISR se paga en el mes en que cobras.
¿Los constructores en RESICO pueden ser socios de una constructora?
No, si eres socio o accionista de una persona moral no puedes tributar en RESICO como persona física. Revisa tu caso antes de asociarte.
¿Los constructores en RESICO recuperan el IVA de los materiales?
Solo el de materiales para obra con IVA de 16%. El de materiales para vivienda exenta no se recupera.
¿Cuándo declaran los constructores en RESICO?
Cada mes, a más tardar el día 17 del mes siguiente, y una declaración anual en abril. Yo Te Lo Facturo te calcula el ISR y el IVA del mes y te recuerda la fecha.